• 房價精準預測?不存在的!數據背后,才是真相。
  • 資訊類型:熱點關注  /  更新時間:2019-06-12  /  瀏覽:609 次  /  








在這個大數據的時代之下,似乎所有的事情、所有的問題都能夠通過數據來分析解決。一些人就理所應當的認為未來的房價也能夠通過現在的數據來精準預測~~

可是數據有些時候是會騙人的啊~~

今天,就給大家分析下樓市最常用,但是最具欺騙性的幾個數據。最后再給大家說如何判斷房價走勢。


誤區一:租金回報率


關注樓市的人都知道,衡量房子能不能買,有很多指標,其中,就有一個指標,叫租金回報率。






從某種意義上來說,租金回報率是衡量某個樓盤值不值得買、是否值得投資的一個非常重要的指標和參考。


Q

什么是租金回報率?


A

通常情況下,租金回報率的計算公式為:稅后月租金× 12/購買房屋總價。


那么問題來了,是不是只要根據租金回報率排行榜選選租金回報率高的地方就能穩賺不賠?未必!


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如圖,以上是2019年我國50座主要城市的租金回報率排行榜。


仔細研究上圖的數據之后,可以發現兩個很有意思的現象:


1、租金收益率總體偏低


從五十城的數據上來看,總體的租金收益率僅為2.4%,這意味著買一套房子,需要41年多,才能依靠租金來收回成本。


這么一來從數據上看買房還不如存在銀行或購買理財產品的收益高?但是在我們的常識里,顯然是買房子比存錢劃算很多啊。



2、城市越發達,租金收益率就越低

4個一線城市的平均租金收益率為1.7%,31個二線城市平均租金收益率為2.4%,15個三線城市租金收益率為2.6%,從這個角度來看,是不是一線城市最不值得投資,三線城市最值得買?

這個結論一定是有問題的,畢竟,所有人都愿意買一線城市的房子,只要是資金允許的話。

這么看來!數據就是在說謊!問題出在哪里?問題出在租金回報率這個指標本身。

你買房在意的是什么?是房子未來的升值,這才是最主要的投資收益來源,很多投資客從來不在意房租的收入,因此,在實際的房屋投資中,人們是不考慮租金回報率的。

租金回報率的概念,恰恰又忽略了房子價格上漲的空間,這是這個指標出問題的一個關鍵原因。

另外,租金回報率是一個靜態數值,而在未來的一段時間內,不僅房價會發生變化,而房租也會發生變化,可是,購房成本卻是已經成為歷史的數值。

所以,這種數據最大的錯誤就是用現在的租金和現在的房價來計算回報率。正確的算法應該是用現在的租金除以當年買入時的房價,這才是最客觀最實際的。



誤區二:房價收入比


Q

什么是房價收入比?


A

通常意義上所謂的房價收入比,就是住房總價比上一個地區的家庭可支配收入。用來衡量買房難易程度,也就是通常所說的,一個家庭不吃不喝多少年可以買的起一套普通住房。


如果照這個定義可以簡單理解為這個比值越高,說明要趕緊賣房,比值越低,說明房價越健康,值得購入。然而真的是這樣嗎?


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上圖中,深圳排名第一,也就是說,深圳家庭要不吃不喝34.2年才能買的起一套住房。


別被數據騙了!


1
房子具有投資屬性

房子本質是非常特殊的商品,首先它具有消費品也就是居住屬性,另外作為資產還具有投資屬性。


房價收入比其實就只是反映了房子的居住屬性,并沒有反映出房子的資產屬性。房價收入比,其實就是個偽命題。



具有資產屬性的產品他的價格反應的就不止是當下的使用價值,而是應該包含未來的預期,預期越高,估值也就越大。


2


買房可以貸款


單就數據而言。其實也忽略了購房者可以貸款的事實。比如依舊以深圳房價收入比34.2為例,指的是攢夠全款再買房需要34.2年,而現實卻是首套房只需要3成首付,剩余可以貸款。


3
很多人其實不買房

還是以深圳為例,2018年末,深圳戶籍人口454.7萬,常住人口1302.66萬,實際管理人口超過2000萬。


當整個社會,超過一半的人不需要買房,而只需要租房或者住集體宿舍的時候,再用整個社會的平均工資來計算房價收入比根本就沒有意義。



如何判斷房價走勢?


判斷房價走勢其實根本不難,只需要排除掉不必要的干擾項,比如租金回報率、房價收入比等等,這些通通沒有用。


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1)短期來看,主要受調控的影響  


這個很好理解,比如貨幣、信貸,房貸上浮,你買房的成本就增加了。


限購調控更不用說了,你想買都買不了。還有很多城市限售,一下子把這個城市的流動性鎖住了。


2)重點關注二手房數據


需要說明的是,短期來說在上文提到的政策因素的影響之下需要重點關注二手房的數據


因為在調控影響之下,新房限價開發商賺不賺錢,賺多少錢,自己說了根本不算。


判斷二手房價走勢,需要關注兩個指標:每月的二手住宅成交量、固定幾個板塊的簽約合同價。



3)中期看當地的土地供給

物以稀為貴。


有地,才有房子。



4)長線看人口凈流入


這個實際是看中青年剛需買房的人口凈流入


背后的邏輯就是那個城市要有足夠多支持這些中青年流入的產業。


如果房子少人口多,房價當然要漲;如果很多人口還往外流出,那房價大概率還要往下走一走。


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